Seit dem Beginn des Krieges in der Ukraine hat die Energiekrise den Rest Europas fest in ihrem Griff. Steigende Spritpreise, hohe Öl und Gaspreise sowie gestiegene Strompreise waren die erste Welle dieser Krise. Dann folgte die allgemeine Inflationsrate und eine seit gut fünfzig Jahren nicht mehr gekannte Teuerungsspirale für Lebensmittel und Artikel des täglichen Bedarfs. Nun hat die Energiekrise auch andere Bereiche der Wirtschaft erreicht – unter anderem den Immobilienmarkt.
Dabei gibt es verschiedene Punkte, an denen der Immobilienmarkt betroffen ist. Wir haben hier einmal die wichtigsten Einflussfaktoren zusammengefasst.
Die Anforderungen in Sachen Heizungsanlage ändern sich
Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz liegt im Entwurf auf dem Tisch. Nur das Parlament muss ihm nun noch zustimmen. Da dieser bereits in diversen Vorinstanzen mit den Bundesländern abgestimmt wurde und da hier die verschiedensten Positionen berücksichtigt wurden, ist mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit durchaus zu rechnen. Damit stünde fest, dass Gas- und Ölheizungen endgültig vor dem Aus stehen. In Neubauten dürfen sie dann schon quasi ab sofort nicht mehr verbaut werden.
Doch auch ältere Geräte müssen nach Verabschiedung des Gesetzes bis spätestens 2040 ausgetauscht werden. Wie schnell es Ihre Öl- oder Gasheizung oder Ihren Kohleofen trifft, ist vom Baujahr der jeweiligen Anlage abhängig. Dass ein Umbau notwendig wird, steht aber fest. Das wiederum bedeutet für Interessenten an einem Hauskauf, dass eine alte Heizungsanlage im Haus automatisch einen hohen zu erwartenden Kostenfaktor darstellt. Natürlich wird das zu Preisverhandlungen führen.
Da mit dem Erneuerbaren-Wärme-Gesetz auch Fördermöglichkeiten verabschiedet werden sollen, kann es durchaus Sinn machen, mit einer entsprechenden Förderung schon jetzt auf eine modernere Heizungsanlage umzustellen und den Hausverkauf erst nach erfolgter Modernisierung der Heizung voranzutreiben. So können unter Umständen die verbleibenden Kosten für die Sanierung der Heizung niedriger sein als die Reduzierung des Kaufpreises, die Interessenten bei alten Heizungen in Zukunft sicherlich fordern werden. Wenn nicht gar die Werte für Immobilien mit alten Heizungsanlagen ohnehin schnell fallen.
Nice to know
Wer über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich ebenfalls Gedanken über mögliche Heizungsalternativen machen. Das kann zum Beispiel der Austausch einer Öl- gegen eine Pelletheizung sein. Dabei kann dann beispielsweise der Raum, der bisher vom Öltank in Anspruch genommen wurde, künftig für die Lagerung der Pellets verwendet werden.
Die Frage nach der Energieeffizienz wird wichtiger
Hohe Kosten in Sachen Strom- und Wärmeenergie macht die Frage nach der Energieeffizienz des Hauses heute immer interessanter. War das ein Thema, das in Zeiten vergleichsweise niedriger Energiekosten eher zweitrangig behandelt wurde, hat sich der Energieverbrauch eines Hauses als Kauf- oder Ablehnungskriterium in den letzten Monaten stark in den Mittelpunkt gedrängt.
Dieser Faktor betrifft dabei übrigens nicht nur Immobilien, die zum Verkauf stehen. Auch Mieter machen die Energieeffizienz einer Wohnung oder eines Hauses zu einem immer stärkeren Entscheidungskriterium. Denn aufgrund stark steigender Heizkosten ist eine schlecht gedämmte Wohnung mit einer niedrigen Energieeffizienz und einer klassischen Durchschnittsmiete für viele normale Mieter kaum noch bezahlbar – allein schon aufgrund der zu erwartenden Heizkostennachzahlungen oder -abschläge.
Auch die Finanzierungsfrage wird schwerer zu klären
In den letzten zwei Jahrzehnten sind die Immobilienzinsen durchgehend gesunken. Dabei haben sie vor allem im letzten Jahrzehnt ein Allzeittief nach dem nächsten durchschritten und irgendwann recht knapp unter der 1%-Marke Halt gemacht. Die durch den Krieg in der Ukraine und der folgenden Energiekrise ausgelöste Inflation hat diese Entwicklung ins Gegenteil verkehrt.
Die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) haben mit bisher nicht gekannten Erhöhungen des Leitzinssatzes reagiert. Eine Vorgehensweise, die von Volkswirtschaftlern bejubelt und den meisten anderen Ökonomen kritisch gesehen wird, da hierdurch die angespannte finanzielle Lage vieler Haushalte weiter erschwert wird.
Das hat unter anderem auch zu einem erheblichen Anstieg der Bauzinsen hier in Österreich geführt. Parallel dazu sind aber auch die Kosten für einen Neubau im zweiten Halbjahr 2022 weiter deutlich angestiegen. Der generelle Anstieg der Immobilienpreise in den letzten rund 10 Jahren führt nun dazu, dass Immobilien rein vom Wert her betrachtet viel teurer sind als noch vor einem Jahrzehnt. Der Zinssatz im Vergleich dazu aber auch wieder angestiegen ist. Die Gesamtkosten eines Hauskaufs – also die Kosten aus Kaufsumme und Zinsen für die erforderlichen Kredite – sind damit im Jahr 2022 extrem angestiegen.
Hinzu kommt, dass mit dem 01.08.2022 die Richtlinie für die Kreditvergabe wieder deutlich strenger geworden ist. Neben einem Eigenkapital von 20 % der Gesamtkosten darf die Rückzahlungsrate 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Mit diesen strengeren Vergaberegeln sortieren die Banken bereits eine ganze Reihe von Kaufinteressenten aus. Kein Wunder also, dass die Kreditvergabe in der zweiten Jahreshälfte 2022 um mehr als 50 % zurückgegangen ist. Das macht sich auch am Markt für Bestandsimmobilien bemerkbar. Die Zahl der Interessenten für Immobilien sinkt kontinuierlich – viele Menschen warten lieber erst einmal ab, wie sich das kommende Jahr entwickelt.
Das wird mittelfristig wieder zu sinkenden Immobilienpreisen führen oder einfach dazu, dass Verkäufer ihre Immobilie unter dem Nominalwert anbieten müssen, damit sie überhaupt Interessenten und Käufer finden.
Macht es Sinn, mitten in der Krise zu verkaufen?
Klar ist, dass ein Verkauf in einer Krise immer mit einem gewissen Verlust einhergeht. Zumindest im Vergleich zu dem Preis, den Sie vielleicht Ende 2021 für Ihre Immobilie erzielt hätten. Dazu kommt, dass der Erwerb einer neuen Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt mit deutlich höheren Zinsen verbunden ist als noch vor einigen Jahren.
Wer also ein Haus besitzt und aktuell nicht auf den Verkauf angewiesen ist, sollte sich genau überlegen, ob er jetzt verkaufen möchte oder ob er nicht erst einmal die notwendigen energetischen Sanierungen vornimmt. Sie tendieren dazu, Ihr Haus zu verkaufen, weil Sie aufgrund der aktuellen Krise in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind oder das Haus aus einem anderen Grund abstoßen möchten? Dann sollten Sie uns ansprechen.
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