Der Wunsch, ein Stück Freiland in Tirol zu erwerben, entsteht aus unterschiedlichen Beweggründen. Manche Interessenten möchten ein Grundstück als langfristige Vermögensanlage erwerben, andere planen eine landwirtschaftliche Nutzung oder suchen eine Fläche für Freizeit- oder Naturschutzzwecke.
Wer landwirtschaftliche Grundstücke in Tirol kaufen möchte, stößt jedoch rasch auf eine Besonderheit des österreichischen Grundverkehrsrechts: Der Erwerb solcher Flächen unterliegt nicht allein den allgemeinen Regeln des Kaufrechts. Vielmehr gelten zusätzliche öffentlich-rechtliche Vorschriften des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), die den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke regeln.
Die häufig anzutreffende Annahme, jede Privatperson könne landwirtschaftliches Freiland kaufen, sofern sich Verkäufer und Käufer einig sind, entspricht daher nicht der Rechtslage.
Warum unterliegen landwirtschaftliche Grundstücke besonderen Vorschriften?
Das Tiroler Grundverkehrsgesetz verfolgt das Ziel, land- und forstwirtschaftliche Flächen als Grundlage einer leistungsfähigen Landwirtschaft zu erhalten. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass solche Grundstücke ihrer landwirtschaftlichen Nutzung entzogen oder überwiegend zu Spekulationszwecken erworben werden. Diese Zielsetzungen sind bereits in den Grundsätzen des Gesetzes verankert.
Aus diesem Grund genügt bei vielen landwirtschaftlichen Grundstücken der Abschluss eines Kaufvertrages allein nicht. Der Rechtserwerb bedarf regelmäßig einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.
Was gilt überhaupt als landwirtschaftliches Grundstück?
Ob ein Grundstück dem landwirtschaftlichen Grundverkehr unterliegt, richtet sich nicht allein nach seiner Widmung im Flächenwidmungsplan oder nach der Bezeichnung als „Freiland“.
Vielmehr ist entscheidend, ob es sich nach den gesetzlichen Bestimmungen um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt. Diese Beurteilung erfolgt stets anhand der konkreten gesetzlichen Voraussetzungen und des jeweiligen Einzelfalls.
Deshalb ist nicht jedes als Freiland gewidmete Grundstück automatisch nach denselben Regeln zu beurteilen.
Freiland in Tirol kaufen – bedeutet das automatisch Landwirtschaft?
Nein.
Der Begriff Freiland stammt aus dem Raumordnungsrecht und beschreibt grundsätzlich jene Flächen, die nicht als Bauland gewidmet sind.
Der Begriff landwirtschaftliches Grundstück stammt hingegen aus dem Grundverkehrsrecht.
Beide Begriffe überschneiden sich häufig, sind jedoch rechtlich nicht identisch. Ob ein bestimmtes Freiland dem Tiroler Grundverkehrsgesetz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke unterliegt, muss daher jeweils gesondert geprüft werden.
Gerade Kaufinteressenten verwechseln diese beiden Begriffe häufig.
Können Privatpersonen landwirtschaftliche Grundstücke in Tirol kaufen?
Grundsätzlich lautet die Antwort: Ja, aber nicht uneingeschränkt.
Das Tiroler Grundverkehrsgesetz schließt Privatpersonen vom Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke nicht generell aus.
Allerdings hängt die Genehmigung wesentlich von den gesetzlichen Voraussetzungen des jeweiligen Einzelfalls ab.
Eine zentrale Rolle spielt dabei insbesondere,
- ob der Erwerber als Landwirt im Sinn des Gesetzes gilt,
- ob andere gesetzliche Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt werden,
- und ob dem Erwerb die im Gesetz festgelegten Grundsätze entgegenstehen.
Pauschale Aussagen, wonach Privatpersonen landwirtschaftliche Flächen in Tirol grundsätzlich nicht erwerben dürfen, wären daher ebenso unzutreffend wie die gegenteilige Behauptung, ein Kauf sei jederzeit problemlos möglich.
Welche Bedeutung hat das Interessentenverfahren?
Ein wesentlicher Bestandteil des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist das sogenannte Interessentenverfahren.
Dabei wird geprüft, ob ein geeigneter Interessent im Sinn des Gesetzes vorhanden ist. Erst wenn kein gesetzlich anerkannter Interessent vorhanden ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Erwerb durch einen Nicht-Landwirt genehmigt werden.
Dieses Verfahren dient dem gesetzlichen Ziel, landwirtschaftliche Grundstücke möglichst einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Nutzung zu erhalten.
Ob ein Interessentenverfahren im konkreten Fall durchzuführen ist und welchen Ablauf dieses nimmt, richtet sich nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes sowie der behördlichen Praxis.
Welche Rolle spielt die Grundverkehrsbehörde?
Die Entscheidung über genehmigungspflichtige Erwerbsvorgänge trifft die zuständige Grundverkehrsbehörde.
Sie prüft insbesondere,
- ob eine Genehmigungspflicht besteht,
- ob sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind,
- ob dem Erwerb gesetzliche Versagungsgründe entgegenstehen,
- und ob die Ziele des Tiroler Grundverkehrsgesetzes gewahrt bleiben.
Die Entscheidung erfolgt stets anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls. Allgemeingültige Aussagen über den Ausgang eines Genehmigungsverfahrens sind daher nicht möglich.
Reicht es aus, wenn das Grundstück landwirtschaftlich genutzt werden soll?
Nicht zwingend.
Auch wenn ein Käufer beabsichtigt, das Grundstück künftig ordnungsgemäß zu bewirtschaften, ersetzt diese Absicht allein nicht die gesetzlich erforderliche Prüfung.
Das Tiroler Grundverkehrsgesetz sieht verschiedene Genehmigungsvoraussetzungen vor, die von der Behörde im jeweiligen Verfahren zu beurteilen sind. Dazu können unter anderem die Person des Erwerbers, die nachhaltige Bewirtschaftung sowie weitere gesetzliche Kriterien gehören.
Häufige Irrtümer beim Kauf von Freiland in Tirol
„Wenn der Verkäufer verkaufen möchte, kann jeder kaufen.“
Diese Aussage trifft nicht zu.
Bei genehmigungspflichtigen landwirtschaftlichen Grundstücken ersetzt die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer nicht die erforderliche grundverkehrsrechtliche Genehmigung.
„Freiland kann jederzeit bebaut werden.“
Auch diese Annahme ist unzutreffend.
Die Widmung als Freiland bedeutet grundsätzlich gerade nicht, dass eine Bebauung ohne Weiteres zulässig wäre. Ob und in welchem Umfang Bauvorhaben möglich sind, richtet sich nach den jeweils geltenden raumordnungs- und baurechtlichen Vorschriften.
„Kleine Grundstücke sind vom Grundverkehrsgesetz ausgenommen.“
Eine pauschale Flächengrenze, unterhalb derer das Tiroler Grundverkehrsgesetz generell keine Anwendung findet, besteht nicht.
Ob ein Erwerb genehmigungspflichtig ist, hängt von den gesetzlichen Bestimmungen und den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
Praxisbeispiel
Eine Privatperson möchte ein als Wiese genutztes Grundstück im Freiland erwerben, um dieses langfristig zu erhalten und gelegentlich zu pflegen.
Ob dieser Erwerb genehmigungsfähig ist, lässt sich allein anhand dieser Angaben nicht beantworten.
Entscheidend sind unter anderem die rechtliche Einordnung des Grundstücks, die gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen sowie der Ablauf des Grundverkehrsverfahrens. Eine verbindliche Beurteilung kann ausschließlich im konkreten Einzelfall erfolgen.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann eine Privatperson landwirtschaftliche Grundstücke in Tirol kaufen?
Ja. Ein Erwerb ist grundsätzlich möglich. Ob die erforderliche Genehmigung erteilt werden kann, richtet sich jedoch nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes und den Umständen des Einzelfalls.
Ist jedes Freiland ein landwirtschaftliches Grundstück?
Nein. Die Begriffe stammen aus unterschiedlichen Rechtsgebieten und sind rechtlich nicht gleichzusetzen.
Benötigt jeder Kauf eine Genehmigung?
Für viele Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken sieht das Tiroler Grundverkehrsgesetz eine Genehmigungspflicht vor. Ob diese im konkreten Fall besteht, hängt von der Art des Grundstücks und des Rechtserwerbs ab.
Kann ein Kaufvertrag ohne Genehmigung durchgeführt werden?
Soweit das Gesetz eine Genehmigung verlangt, ersetzt der Kaufvertrag die behördliche Genehmigung nicht. Welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, richtet sich nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes.
Fazit
Wer landwirtschaftliche Grundstücke in Tirol kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit den Vorgaben des Tiroler Grundverkehrsgesetzes befassen. Der Erwerb solcher Flächen unterscheidet sich wesentlich vom Kauf gewöhnlicher Baugrundstücke. Insbesondere die Genehmigungspflicht, die gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen und das mögliche Interessentenverfahren können den Ablauf eines Grundstückskaufs maßgeblich beeinflussen.
Da die Entscheidung stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages. So lassen sich Fehlvorstellungen vermeiden und die Erfolgsaussichten eines geplanten Erwerbs realistisch einschätzen.
Quellen:
- Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl. Nr. 61/1996 idgF. (Rechtsinformationssystem des Bundes – RIS).
- Land Tirol – Informationen zum Grundverkehrsrecht und zu den zuständigen Grundverkehrsbehörden.
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