Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt führt bei vielen Hauseigentümern dazu, intensiver darüber nachzudenken, ob es sich mehr lohnt, das Eigentum zu verkaufen oder (weiterhin) zu vermieten. Es gibt sowohl einige Argumente für den Verkauf als auch für das Vermieten eines Hauses oder einer Wohnung. Daher möchten wir in unserem Beitrag erörtern, welche der zwei Optionen für Hauseigentümer momentan die bessere Variante sind.
Aktuelle Lage am Immobilien- und Wohnungsmarkt
Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt ist vor allem dadurch gekennzeichnet, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren auch in Österreich deutlich angestiegen sind. Für viele Immobilieneigentümer bedeutet das eine erhebliche Wertsteigerung ihres Objektes oder ihrer Wohnung. Der Wohnungsmarkt ist auf der anderen Seite ebenfalls durch Preissteigerungen gekennzeichnet, auch wenn die Mietpreise deutlich weniger als die Immobilienpreise angestiegen sind.
Hinzu kommen momentan natürlich die hohe Inflationsrate und vor allem steigende Betriebskosten. Vor allen Dingen Gas und Öl sind deutlich teurer geworden, aber auch bei den Stromkosten gab es in den vergangenen Jahren deutlichere Preissteigerungen. Vor diesem Hintergrund ist es definitiv sinnvoll, sich mit den entsprechenden Vor- und Nachteilen des eventuellen Verkaufs der eigenen Immobilie oder dem Vermieten zu beschäftigen.
Steigende Betriebskosten: Argument für das Vermieten?
Wer Immobilieneigentum hat, der wird natürlich mit den entsprechenden Betriebskosten konfrontiert. Dazu gehören in erster Linie Strom, Wasser und natürlich die jeweiligen Heizkosten, meistens entweder Öl oder Gas. Die jetzt auch in Österreich deutlich ansteigenden Betriebskosten könnten tatsächlich ein Argument für das Vermieten sein. Der Grund ist, dass Vermieter diese Betriebskosten 1:1 auf ihre jeweilige Mieter umlegen können.
Auf der anderen Seite kann das allerdings auch zu einem Nachteil werden. Schon jetzt haben die Mietnebenkosten in manchen Fällen einen Anteil von über 30 Prozent an den Gesamtkosten der Miete. Daher können steigende Betriebskosten durchaus dazu führen, dass sich immer mehr Mieter ihre Miete insgesamt nicht mehr leisten können. Es kommt dann eventuell zu Mietzinsausfällen, was natürlich für den Eigentümer wiederum zu erheblichen Einbußen führen kann.
Deutlich steigende Bauzinsen als Nachteil für Immobilieneigentümer
Eine weitere, aktuelle Entwicklung besteht in den immer teurer werdenden Bauzinsen. Mittlerweile zahlen Kreditnehmer im Rahmen einer Immobilienfinanzierung fast einen dreimal so hohen Hypothekenzins wie noch Ende des vergangenen Jahres. Dies betrifft sowohl Immobilieneigentümer zur Eigennutzung als auch Vermieter. Besonders nachteilig sind daher variabel verzinsliche Finanzierungen, denn hier kann die Bank den Zinssatz jederzeit anpassen. Aber auch Immobilieneigentümer, bei denen in Kürze eine Anschlussfinanzierung ansteht, sehen sich deutlich höheren Zinsen gegenüber. Die finanzielle Belastung aufgrund der gestiegenen Bauzinsen kann demnach durchaus ein Argument für den Verkauf des Immobilieneigentums sein.
Wann lohnt sich der Verkauf meines Immobilieneigentums?
Viele Immobilieneigentümer könnten ihr Objekt heute zu einem deutlich höheren Preis verkaufen, als sie zum Zeitpunkt des früheren Kaufs zahlen mussten. Das ist natürlich ein starkes Argument dafür, Eigentum zu verkaufen und so einen schönen Gewinn zu erzielen. Darüber hinaus gibt es noch weitere Situationen und Merkmale, bei deren Vorliegen sich in erster Linie das Eigentum verkaufen lohnen könnte:
- Immobilienpreise steigen stärker als Mietpreise
- Eigenkapital wird benötigt
- Größere, bevorstehende Ausgaben in Form von Reparaturen, Modernisierungen oder gar Sanierungen
- Eingetretene oder drohende Mietausfälle
- Zunehmender Ärger mit Mietern
- Hausverwaltung zu zeitintensiv oder – beim Beauftragen einer externen Firma – zu kostenintensiv
- Höheren Leerstandsquote in der Immobilie
Während diese Punkte eher für den Verkauf des Wohneigentums sprechen, gibt es natürlich auf der einen Seite ebenfalls Argumente für das (weitere) Vermieten von Haus oder Wohnung.
Wann ist das Vermieten der Immobilie die bessere Variante?
Natürlich gibt es eine Reihe von Gründen, aus denen sich das Vermieten einer Immobilie auch in der aktuellen Phase weiter lohnen kann. Dazu gehören in erster Linie:
- Immobilie ist vergleichsweise neu, sodass in näherer Zukunft keine größeren Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten anstehen
- laufende Erträge in Form der Mieten sind gewöhnlich, beispielsweise auch als private Altersvorsorge
- Immobilie soll später an Kinder oder Enkel vererbt werden
- Kaufpreise steigen weiter, sodass später die Immobilie mit größerem Gewinn verkauft werden kann
- Haus soll vielleicht später zur Eigennutzung dienen
- Vermieter muss sich in steuerlicher Hinsicht erst rentieren, da Immobilieneigentum noch nicht sehr lange existiert
- Immobilie dient als Inflationsschutz
Der letzte Punkt ist in der heutigen Zeit sicherlich von größerer Bedeutung, da inzwischen die Inflationsrate in Österreich bei über acht Prozent liegt. Betongold hat bekanntlich einen integrierten Inflationsschutz, den es bei zahlreichen Anlageformen nicht gibt. Meistens ist es allerdings stets eine sehr individuelle Entscheidung, ob in der momentanen Lage der Verkauf des Eigentums oder das weitere Vermieten die sinnvollere Option darstellt.
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