Mittlerweile haben sich zahlreiche Immobilieneigentümer und Kreditsuchende daran gewöhnt, dass eine Immobilienfinanzierung zu äußerst günstigen Kreditzinsen durchgeführt werden kann. Dabei machen sich allerdings nur wenig Eigentümer und Kaufinteressenten Gedanken darüber, welche Konsequenzen es hätte, wenn die Hypothekenzinsen (deutlich) ansteigen würden.
Wir möchten in unserem Beitrag daher genauer darauf eingehen, wie sich die sogenannte Zinswende am Markt auf Immobilieneigentümer, Kaufinteressenten und deren Hypothekendarlehen auswirken könnte. Ferner gehen wir darauf ein, welche Fehler Sie als Eigentümer und Käufer in diesem Zusammenhang vermeiden können.
Eventuelle Anhebung der Leitzinsen: Auswirkungen am Immobilienmarkt
Sollte es am Immobilienmarkt eine echte Zinswende geben, wird diese aller Voraussicht nach dadurch ausgelöst, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt. Dieser befindet sich mittlerweile seit mehreren Jahren auf einem äußerst geringen Niveau von 0,0 Prozent. Die zu beantwortende Frage ist demnach, wie sich eine solche Leitzinserhöhung auf den Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierungen auswirken könnte, insbesondere im Hinblick auf:
- Darlehensraten
- Immobilienverkäufe inklusive Notverkäufe
- Nachfrage nach Häusern und ETWs
- Bauzinsen
Für Immobilieneigentümer, die sich mit ihrem Hypothekendarlehen noch innerhalb der Zinsbindung befinden, hätte eine Zinswende zunächst keine Konsequenzen. Die steigenden Zinsen werden erst dann relevant, wenn nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung ansteht. Negativer ist die Situation hingegen für Kreditnehmer, deren Zinsfestschreibung schon in Kürze abläuft oder die ein variabel verzinsliches Baudarlehen nutzen.
In diesem Fall würden die angestiegenen Leitzinsen und damit auch die von den Banken angepassten Hypothekenzinsen dazu führen, dass die Kreditraten steigen. Wenn die Darlehensrate nun ohnehin besonders knapp kalkuliert wurde, kann es bei einer Zinswende im schlimmsten Fall dazu kommen, dass die Immobilie verkauft werden muss, weil die Rate nicht mehr tragbar ist. Sogenannte Notverkäufe oder Zwangsversteigerungen sollten unbedingt vermieden werden. Daher sollten Sie Ihre Kreditrate nicht zu knapp kalkulieren und stets mögliche (spätere) Zinsanstiege einkalkulieren.
Immobilienverkauf, Immobiliennachfrage, Mieten und Mietzins
Eine Zinswende wird sich vermutlich ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken, insbesondere auf Immobilienverkäufe (Angebot) sowie auf die Immobiliennachfrage. Tendenziell dürfte die Immobiliennachfrage sinken, weil nicht nur die Preise für Häuser und ETWs in den letzten Jahren ohnehin deutlich gestiegen sind, sondern weil in der Zinswende auch noch Baufinanzierungen teurer werden. Die sinkende Nachfrage wiederum könnte bei einem geplanten Immobilienverkauf dazu führen, dass ein geringerer Verkaufspreis als zuvor erzielbar ist.
Aber auch auf Mietwohnungen und Mietshäuser könnte die Zinswende eine Auswirkung haben. Wenn jetzt Immobilieneigentümer für ihren Baukredit einen höheren Zins zahlen müssten, könnten sie sich dementsprechend gezwungen sehen, die Miete für ihr Objekt zu erhöhen. Geschieht dies nicht, würden entsprechend die Erträge aufgrund erhöhter Zinskosten senken. In dem Fall würde also der sogenannte Mietzins geringer werden, was für Vermieter keine gute Nachricht ist.
Welche Fehler können Immobilieneigentümer und Käufer vermeiden?
Insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Zinswende gibt es durchaus Verhaltensweisen, durch die Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten Nachteile und Fehler vermeiden können. Daher möchten wir im Folgenden einige typische Fehler nennen, die es grundsätzlich im Zuge der Immobilienfinanzierung geben kann und die vor allem bei einer Zinswende negativ zum Tragen kommen würden:
- Keine oder zu geringe Zinsbindung wählen
- Keine Sondertilgungen vereinbaren
- Nur eine gerade noch tragbare Kreditrate vereinbaren
- Keinen Spielraum für mögliche Zinserhöhungen in der Kalkulation lassen
- Zu geringe Anfangstilgung wählen
- Vorhandenes Eigenkapital nicht in die Finanzierung einbinden
Die meisten dieser Fehler führen dazu, dass vor allem bei steigenden Zinsen entweder finanzielle Probleme entstehen oder der Kreditnehmer überhaupt von der Zinswende betroffen ist. Helfen können daher vor allem eine in der Niedrigzinsphase möglichst lange Zinsbindung, ein höherer Tilgungssatz, die Möglichkeit von Sondertilgungen einbauen und bei der Rate einen Spielraum zu lassen. All diese Maßnahmen führen dazu, dass Immobilieneigentümer und Käufer die steigenden Zinsen nicht so hart treffen oder sogar zu echten, wirtschaftlichen Problemen führen.
Fazit
Um als Eigentümer für den Eintritt einer möglichen Zinswende vorbereitet zu sein, empfehlen wir Ihnen eine Kontrolle Ihrer bestehenden Kreditverträge bzw. wenn möglich, diese auch zu optimieren.
Sollten Sie jedoch die derzeit hohe Nachfrage nach Immobilien für eine gewinnbringende Veräußerung nutzen wollen, kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch.
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