In Österreich werden jedes Jahr Vermögen und speziell Immobilien im Gegenwert von vielen Milliarden Euro vererbt. Für die Erben und neuen Eigentümer der Häuser stellt sich dann die Frage, welche Möglichkeiten sich im Hinblick auf die Immobilie bieten. In dem Zusammenhang kommt es auch darauf an, ob der Erbe das Objekt alleine besitzt oder zusammen mit anderen Erben im Rahmen einer Erbengemeinschaft.
Immobilienerbe annehmen oder nicht?
Zunächst einmal muss sich der bzw. müssen sich die Erben entscheiden, ob sie das Immobilienerbe annehmen oder nicht. In dem Zusammenhang wird in Österreich vom Gericht eine Frist zur Abgabe einer Erbschaftserklärung veranschlagt. Die meisten Erben werden sich in der Regel bei Immobilien für die Annahme der Erbschaft entscheiden, weil die Vermögenswerte dann eventuelle Verbindlichkeiten in der Regel übersteigen.
Welche Möglichkeiten bieten sich nach dem Immobilienerbe?
Haben sich Erben dafür entschieden, das Immobilienerbe anzunehmen, stellt sich nun die Frage, wie mit dem Haus weiter verfahren wird. Im Wesentlichen gibt es drei Optionen, nämlich:
- Selbst in der Immobilie wohnen
- Haus vermieten
- Objekt verkaufen
Die erste Option kommt insbesondere dann infrage, wenn es sich um einen Alleinerben handelt und dieser bisher noch kein eigenes Objekt besitzt. Aber auch bei Kindern, die das Haus ihrer Eltern erben, ist es in der Praxis häufig so, dass das ehemalige Elternhaus weiterhin oder wieder bewohnt wird.
Eine zweite Option besteht für den neuen Immobilieneigentümer darin, das Objekt gewerblich zu nutzen. Damit ist gemeint, dass das Haus vermietet wird. Diese Möglichkeit wird insbesondere dann häufig gewählt, falls die Erben bereits eigenes Immobilieneigentum – vor der Erbschaft – haben oder/und durch die Mieterträge zusätzliche Einnahmen generieren möchten. Für die Vermietung bieten sich insbesondere Mehrfamilienhäuser an, aber auch Einfamilien- oder Reihenhäuser sind durchaus für diesen Zweck geeignet.
Eine dritte Möglichkeit besteht nach dem Erben einer Immobilie darin, diese zu veräußern. Handelt es sich um einen Alleinerben, kann dieser die Entscheidung frei und unabhängig treffen. Es ist lediglich zu beachten, ob das Objekt bzw. Betriebsgrundstück schuldenfrei ist, also keine Belastung im Grundbuch existiert. Sollte das nicht der Fall sein, hat der Erbe jederzeit das Recht, das Objekt zu veräußern. Ein Vorteil des Verkaufs besteht für viele Immobilienerben darin, dass sie dadurch eine höhere Kapitalsumme im meistens sechsstelligen Bereich erhalten und sich vielleicht einen lang gehegten Traum erfüllen können. Aber auch für ein Investment, eventuell zur späteren Altersvorsorge, kann der Erlös aus dem Verkauf des Hauses sehr gut geeignet sein.
Was passiert im Fall einer Erbengemeinschaft?
Häufig erbt nicht nur eine Person die Immobilie vom Erblasser, sondern stattdessen gibt es mehrere Erben. In dem Fall wird von einer sogenannten Erbengemeinschaft gesprochen. Zwar stehen auch bei mehreren Erben grundsätzlich die zuvor genannten Optionen zur Auswahl, wenn es darum geht, was nun mit der Immobilie passieren soll. Anders als bei Alleinerben ist es allerdings in der Regel notwendig, dass sich die Erben auf eine der drei Optionen einigen. Es gilt nämlich dass gemeinsame Verfügungsrecht über die Immobilie.
Im Idealfall gibt es sofort eine Einigung unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft, sodass beispielsweise niemand selbst in der Immobilie wohnen möchte und auch kein Verkauf angedacht ist, sondern stattdessen das Haus oder mehrere Wohnungen innerhalb des Hauses vermietet werden sollen. Leider gibt es manchmal bei Erben allerdings keine Einigung, wie zum Beispiel bei drei Erben, dass einer das Haus oder die Wohnung behalten möchte und dementsprechend die zwei anderen Erben ausbezahlt.
Sollte es keine Einigung geben, so findet in Österreich durch das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Versteigerung statt. Damit kann die nicht teilbare Immobilie bzw. Eigentumswohnung in dann problemlos aufzuteilendes Kapital umgewandelt werden. Allerdings sollte man bei einer solchen Versteigerung bedenken, dass der Erlös meistens (deutlich) geringer ist, als wenn das Objekt auf gewöhnlichem Wege veräußert wird.
Quellen u.a.:
https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/erben_und_vererben/4/Seite.793012.html
https://www.dr-hoek.de/fachinformationen/erbrecht/annahme-einer-erbschaft-nach-oesterreichischem-recht
Fazit:
Eine Erbschaft ist meistens mit sehr vielen Emotionen verbunden und kann unter Erben oftmals zu unangenehmen Situationen führen. Wir raten Ihnen daher zu einer frühzeitigen Vereinbarung mit Unterstützung eines, auf Erbschaften spezialisierten Rechtsberaters.
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