Wer eine Immobilie besitzt, die vor dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurde, sollte die aktuellen steuerlichen Entwicklungen aufmerksam verfolgen. Im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 hat die Bundesregierung eine Änderung der Besteuerung sogenannter Altgrundstücke beschlossen. Die Anpassung betrifft die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) und führt bei vielen Veräußerungen zu einer höheren effektiven Steuerbelastung.
Für Eigentümer, die ohnehin über einen Verkauf nachdenken, kann der Zeitpunkt der Veräußerung dadurch deutlich an Bedeutung gewinnen. Die geplanten Änderungen bedeuten jedoch nicht, dass jede Immobilie zwingend noch im Jahr 2026 verkauft werden sollte. Ob ein früherer Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt stets von den persönlichen, steuerlichen und familiären Rahmenbedingungen ab.
Was versteht man unter Altvermögen?
Im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer wird zwischen Altvermögen und Neuvermögen unterschieden.
Als Altvermögen gelten Grundstücke und Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Dies betrifft in der Praxis regelmäßig Liegenschaften, deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 1. April 2002 erfolgte.
Zu den betroffenen Immobilien zählen beispielsweise:
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Baugrundstücke
- land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Zinshäuser
Für diese Grundstücke gelten im österreichischen Einkommensteuerrecht besondere Pauschalregelungen zur Ermittlung der steuerlichen Anschaffungskosten (§ 30 Abs. 4 EStG). Gerade diese Pauschalen sollen nun angepasst werden.
Was soll sich ab 2027 ändern?
Entgegen einer häufigen Annahme wird nicht der Steuersatz der Immobilienertragsteuer erhöht. Dieser bleibt weiterhin bei 30 %.
Geändert werden vielmehr die pauschalen Anschaffungskosten, die bei Altvermögen angesetzt werden dürfen. Dadurch erhöht sich die Bemessungsgrundlage und letztlich die tatsächlich zu entrichtende Steuer. Die Änderung wurde im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 beschlossen und soll grundsätzlich für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 gelten.
Die geplanten Auswirkungen lassen sich vereinfacht wie folgt darstellen:
| Art des Altvermögens | Effektive Steuer bisher | Effektive Steuer ab 2027 |
| Altvermögen ohne Umwidmung | 4,2 % | 6,0 % |
| Altvermögen mit begünstigter Umwidmung | 18,0 % | 21,0 % |
Bei Grundstücken, für die zusätzlich der bereits bestehende Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommt, kann die tatsächliche Steuerbelastung noch höher ausfallen. Welche Regelung im Einzelfall gilt, hängt von den konkreten Umständen der jeweiligen Liegenschaft ab.
Warum steigt die Steuerbelastung?
Der Gesetzgeber reduziert die pauschal anzusetzenden Anschaffungskosten bei Altvermögen.
Dadurch wird rechnerisch ein höherer Veräußerungsgewinn angenommen, obwohl sich am Verkaufspreis oder am nominellen Steuersatz nichts ändert. Die Steuer steigt daher ausschließlich aufgrund der geänderten Berechnungsmethode.
Gerade bei Immobilien, die über Jahrzehnte im Familienbesitz stehen und deren ursprüngliche Anschaffungskosten heute nur schwer nachvollziehbar sind, kommen diese Pauschalregelungen häufig zur Anwendung.
Wer sollte die Entwicklung besonders im Blick behalten?
Die geplanten Änderungen betreffen insbesondere Eigentümer,
- deren Immobilie vor dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurde,
- die einen Verkauf in den nächsten Jahren ohnehin planen,
- die geerbte oder bereits lange gehaltene Liegenschaften besitzen,
- deren Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung nicht zur Anwendung kommt.
Nicht jede Veräußerung unterliegt der Immobilienertragsteuer. So bestehen insbesondere für selbst genutzte Eigenheime oder Eigentumswohnungen unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin Steuerbefreiungen. Ob eine Befreiung tatsächlich greift, ist jedoch stets anhand des konkreten Sachverhalts zu prüfen.
Kann ein Verkauf noch 2026 steuerlich sinnvoll sein?
Für Eigentümer, die bereits ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, kann ein Abschluss noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung steuerliche Vorteile bringen.
Dabei sollte die Steuer jedoch niemals das alleinige Entscheidungskriterium sein. Ebenso relevant sind unter anderem:
- die aktuelle Marktsituation,
- die erzielbaren Verkaufspreise,
- familiäre oder erbrechtliche Überlegungen,
- eine geplante Ersatzanschaffung,
- individuelle steuerliche Besonderheiten.
Ein vorgezogener Verkauf ausschließlich aufgrund der Steueränderung ist daher nicht in jedem Fall die wirtschaftlich beste Lösung.
Praxisbeispiel
Ein Eigentümer besitzt ein Baugrundstück, das im Jahr 1998 gekauft wurde. Ein Verkauf war ursprünglich für das Jahr 2027 vorgesehen.
Fällt die Immobilie unter die Altvermögensregelung und liegen keine Steuerbefreiungen vor, kann derselbe Verkauf nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen zu einer höheren Immobilienertragsteuer führen als bei einer Veräußerung noch im Jahr 2026.
Wie hoch der Unterschied tatsächlich ausfällt, hängt unter anderem von der Art des Grundstücks, einer allfälligen Umwidmung und den gesetzlichen Berechnungsvorschriften ab. Eine pauschale Aussage ist deshalb nicht möglich.
Welche Rolle spielt eine professionelle Verkaufsplanung?
Gerade bei älteren Immobilien greifen häufig mehrere rechtliche und steuerliche Regelungen gleichzeitig ineinander.
Neben der Immobilienertragsteuer können beispielsweise folgende Fragen entscheidend sein:
- Liegt tatsächlich Altvermögen vor?
- Greift eine Hauptwohnsitzbefreiung?
- Ist eine Herstellerbefreiung möglich?
- Liegt eine relevante Umwidmung vor?
- Welche Unterlagen werden für die steuerliche Beurteilung benötigt?
Eine frühzeitige Analyse schafft Planungssicherheit und ermöglicht es, verschiedene Verkaufszeitpunkte sachlich miteinander zu vergleichen.
Häufige Fragen (FAQ)
Gilt die Steuererhöhung für alle Immobilien?
Nein. Betroffen sind grundsätzlich Grundstücke des Altvermögens, bei denen keine gesetzliche Steuerbefreiung greift.
Wird die Immobilienertragsteuer auf 30 % erhöht?
Nein. Der Steuersatz beträgt bereits derzeit 30 %. Geändert wird die Berechnung der pauschalen Anschaffungskosten bei Altvermögen.
Muss jede Immobilie noch 2026 verkauft werden?
Nein. Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von zahlreichen wirtschaftlichen, rechtlichen und persönlichen Faktoren ab. Die geplante Steueränderung ist lediglich ein Aspekt der Entscheidungsfindung.
Gilt die Änderung bereits?
Ja. Das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 wurde beschlossen. Die neuen Regelungen zur Besteuerung von Altvermögen gelten grundsätzlich für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Maßgeblich sind stets die gesetzlichen Bestimmungen in ihrer jeweils geltenden Fassung.
Fazit
Die Erhöhung der ImmoESt in Österreich betrifft ausschließlich bestimmte Grundstücke des Altvermögens. Zwar bleibt der gesetzliche Steuersatz unverändert, die Anpassung der pauschalen Anschaffungskosten führt jedoch in vielen Fällen zu einer höheren effektiven Steuerbelastung.
Für Eigentümer, deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 1. April 2002 erfolgte und die einen Verkauf ohnehin in den kommenden Jahren planen, kann es sinnvoll sein, die steuerlichen Auswirkungen eines Verkaufs noch vor dem Jahr 2027 prüfen zu lassen. Ob ein früherer Verkaufszeitpunkt tatsächlich Vorteile bringt, lässt sich jedoch nur anhand des jeweiligen Einzelfalls beurteilen.
Quellen:
- Einkommensteuergesetz 1988 (EStG), insbesondere § 30 und § 30 Abs. 4.
- Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (Österreich).
- Bundesministerium für Finanzen – Budget 2027/2028 und Budgetunterlagen.
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