Für Anleger gibt es mehrere Möglichkeiten, um ein erfolgreiches Immobilien-Investment durchzuführen. Die häufigste Variante besteht darin, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten. Eine nicht ganz so bekannte Alternative verspricht ebenfalls gute Gewinne, nämlich zunächst ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, die sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet. Anschließend werden das Objekt oder die Wohnung dann mit Gewinn nach der Sanierung veräußert.
Sanierungsbedürftige Immobilie zu günstigem Preis erwerben
Es liegt in der Natur der Sache, dass sanierungsbedürftige Wohnungen oder Immobilien mit Modernisierungsbedarf am Markt zu einem deutlich günstigeren Preis als zum Beispiel völlig neue Immobilien in einem sehr guten Zustand verkauft werden. Die meisten Privatpersonen interessieren sich nicht für sanierungsbedürftige Objekte, weil sie dafür zu viel Geld investieren müssten. Anders sieht es hingegen oft bei institutionellen Investoren oder Privatanlegern mit etwas mehr Kapital aus, die sich gezielt für sanierungsbedürftige Immobilien interessieren.
Tatsächlich ist es mittlerweile sogar ein Investitionsmodell, im ersten Schritt sanierungsbedürftige Objekte zu einem günstigeren Preis zu kaufen, um anschließend die notwendigen Sanierungen oder Modernisierungen durchführen zu lassen. Dann lässt sich einige Zeit später die Immobilie vielleicht mit einem Gesamtgewinn veräußern. Dazu muss allerdings eine Voraussetzung erfüllt sein, nämlich dass die Wertsteigerung durch die Sanierung größer als die Sanierungskosten ist.
Wertsteigerung > Sanierungskosten – eine wichtige Voraussetzung
Nehmen wir einmal an, dass Sie sich für eine sanierungsbedürftige Immobilie in Innsbruck oder einer anderen Stadt in Österreich interessieren. Bevor Sie das Objekt erwerben, sollten Sie eine Kalkulation durchführen, für die Sie mindestens die folgenden Angaben und Werte benötigen:
- Kaufpreis des Objektes
- Wahrscheinliche Sanierungskosten
- Vermutliche Wertsteigerung durch die Sanierung
Falls Sie sich in der Materie selbst nicht auskennen, ist es sicherlich ein sinnvoller Rat, einen Sachverständigen mit der Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Dieser kann feststellen, ob der angebotene Kaufpreis fair ist. Ebenso kann er beurteilen, welche Kosten die Sanierung vermutlich verursachen wird und wie es sich mit der voraussichtlichen Wertsteigerung durch die Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen verhält.
Ob Sie mit dieser Investitions-Methode einen Gewinn erzielen, hängt vor allem von zwei Faktoren ab. Zunächst einmal sollten die Immobilienpreise am Markt grundsätzlich mindestens stabil bleiben oder im besten Fall steigen, wie es in den letzten Jahren der Fall gewesen ist. Auf dieser Grundlage konnten viele, ehemalige Immobilieneigentümer gute Gewinne erzielen, weil sie ihr Haus zu einem (deutlich) günstigeren Preis gekauft haben, als sie es später verkaufen konnten. Wenn Sie das Objekt zum Beispiel heute kaufen und in zwei Jahren verkaufen möchten, kann es durch gestiegenen Immobilienpreise sogar zu einem Gewinn kommen, wenn die Sanierungskosten identisch mit der Wertsteigerung durch die Sanierung sind.
Im besten Fall treffen beide Komponenten aufeinander. Zum einen steigende Immobilienpreise und zum anderen sind die verursachten Sanierungskosten niedriger als die Wertsteigerung, die Sie bei Ihrer Immobilie durch die ausgeführten Sanierungsmaßnahmen erzielen. Damit die Wertsteigerung höher als die Sanierungskosten ist, muss die Sanierung natürlich relativ günstig sein.
Fix & Flip: Wie gehe ich am besten vor?
Wie lässt sich das Modell Fix & Flip nun in der Praxis am besten umsetzen? Zunächst einmal sollten Sie natürlich nach sanierungsbedürftigen Immobilien Ausschau halten und ebenfalls eine günstige Sanierungsfirma finden. In beiden Fällen empfiehlt es sich, Angebote am Markt miteinander zu vergleichen. Optimal wäre es natürlich, wenn Sie bereits langjährige Kontakte zu einer Sanierungsfirma haben und dementsprechend einen günstigen Preis angeboten bekommen.
Nachdem Sie das passende Objekt gefunden haben, beauftragen Sie die Firma mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten. Eventuell müssen Sie Kaufpreis und/oder Sanierungskosten über einen Kredit finanzieren, sodass Sie die Finanzierungskosten ebenfalls einkalkulieren sollten. Sind die Sanierungsarbeiten abgeschlossen, können Sie die Immobilie entweder sofort oder zu einem bestimmten Zeitraum später zu einem guten Preis wieder veräußern.
Wie das Modell Fix & Flip in der Praxis funktionieren könnte, möchten wir anhand eines Beispiels aufzeigen:
- Kaufpreis sanierungsbedürftige Immobilie: € 200.000
- Sanierungskosten: € 120.000
- Wertsteigerung durch Sanierung: € 140.000
- Verkaufspreis Immobilie: € 360.000
- Gewinn: € 40.000
Im Beispiel haben Sie einen guten Gewinn erzielt, weil die Immobilienpreise am Markt einerseits leicht gestiegen sind und Sie zudem durch die Sanierung eine Wertsteigerung erreichen konnten, welche die Sanierungskosten übersteigt. Auf diese Weise kann das Modell Fix & Flip am Markt funktionieren, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus günstig kaufen, eine Sanierung oder Modernisierung durchführen lassen und das Objekt mit Gewinn wieder veräußern.
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