Der Energieausweis gehört seit vielen Jahren zu den gesetzlichen Pflichtunterlagen beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien. Mit 1. Juli 2026 treten in Österreich wesentliche Änderungen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG 2012) in Kraft. Hintergrund ist die Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD).
Für Eigentümer bedeutet die Novelle keine vollständige Neugestaltung des Systems, wohl aber mehrere praxisrelevante Anpassungen. Insbesondere die Angaben in Immobilieninseraten ändern sich, außerdem wird die Pflicht zur Aushändigung eines Energieausweises ausgeweitet.
Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte die neuen Vorgaben kennen, um unnötige Verzögerungen oder rechtliche Risiken zu vermeiden.
Warum wurde der Energieausweis neu geregelt?
Die Änderungen beruhen auf der Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD). Diese verpflichtet die Mitgliedstaaten, ihre nationalen Regelungen anzupassen.
Österreich setzt diese Vorgaben unter anderem durch die Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 um. Ziel ist eine verständlichere und besser vergleichbare Information über die energetische Qualität von Gebäuden.
Die Änderungen betreffen vor allem die Art der Darstellung der Energiekennwerte und die Informationspflichten gegenüber Käufern und Mietern. Die grundlegende Verpflichtung, bei Verkauf oder Vermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen, bleibt hingegen bestehen.
Was bleibt unverändert?
Nicht alles ändert sich mit dem 1. Juli 2026.
Unverändert gilt insbesondere:
- Beim Verkauf oder bei der Vermietung muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.
- Der Energieausweis darf im Regelfall höchstens zehn Jahre alt sein.
- Nach Vertragsabschluss ist dem Käufer oder Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist eine Ausfertigung oder vollständige Kopie auszuhändigen.
- Die Verpflichtungen ergeben sich weiterhin aus dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz sowie den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften über die Ausstellung des Energieausweises.
Für Eigentümer bedeutet dies: Wer bereits einen gültigen Energieausweis besitzt, benötigt allein aufgrund des Inkrafttretens der Gesetzesänderung grundsätzlich keinen neuen Energieausweis.
Welche Änderungen gelten ab 1. Juli 2026?
1. Neue Pflichtangaben in Immobilieninseraten
Eine der sichtbarsten Änderungen betrifft Verkaufs- und Vermietungsanzeigen.
Bislang mussten in Inseraten insbesondere folgende Kennwerte angegeben werden:
- Heizwärmebedarf (HWB)
- Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE)
Ab 1. Juli 2026 ändern sich diese Pflichtangaben.
Künftig sind anzugeben:
- Heizwärmebedarf (HWB)
- Endenergiebedarf (EEB)
- Gesamtenergieeffizienzklasse
Der bisher verpflichtend anzugebende Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als Inseratspflicht.
Dadurch sollen Immobilienanzeigen für Interessenten leichter verständlich und besser vergleichbar werden.
2. Die Energieeffizienzklasse wird verpflichtender Bestandteil des Inserats
Neu ist außerdem, dass neben den Energiekennwerten künftig auch die Gesamtenergieeffizienzklasse angegeben werden muss.
Die Effizienzklasse soll die energetische Qualität eines Gebäudes schneller erfassbar machen und ergänzt die bisherigen numerischen Kennwerte.
Für Eigentümer bedeutet dies:
Vor Veröffentlichung eines Inserats sollte geprüft werden, ob der vorhandene Energieausweis sämtliche nach neuem Recht erforderlichen Angaben enthält beziehungsweise ob diese korrekt in das Inserat übernommen werden.
3. Energieausweis künftig auch bei Vertragsverlängerungen
Eine weitere wesentliche Neuerung betrifft Vermieter.
Bislang bezog sich die gesetzliche Vorlagepflicht grundsätzlich auf den erstmaligen Abschluss eines Bestandvertrages.
Ab 1. Juli 2026 ist ein Energieausweis nach der Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes auch dann auszuhändigen, wenn ein Bestandvertrag verlängert wird.
Damit soll sichergestellt werden, dass auch langjährige Mieter aktuelle Informationen über die energetische Qualität der Immobilie erhalten.
In der Praxis sollten Vermieter deshalb bei jeder geplanten Vertragsverlängerung prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist.
Müssen bestehende Energieausweise ersetzt werden?
Nach der derzeit geltenden Rechtslage lautet die Antwort grundsätzlich: nein.
Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre gesetzliche Gültigkeit grundsätzlich bis zum Ablauf ihrer regulären Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.
Die Gesetzesänderung führt daher nicht automatisch dazu, dass sämtliche bestehenden Energieausweise neu erstellt werden müssen.
Etwas anderes kann im Einzelfall gelten, wenn der bisherige Energieausweis bereits abgelaufen ist oder aufgrund anderer gesetzlicher Vorschriften ein neuer Ausweis erforderlich wird.
Welche Auswirkungen hat die Reform für Verkäufer?
Für Verkäufer ergeben sich vor allem organisatorische Änderungen.
Vor Vermarktungsbeginn sollte geprüft werden,
- ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist,
- ob sämtliche künftig erforderlichen Kennwerte verfügbar sind,
- ob das Immobilieninserat die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthält,
- ob der Energieausweis dem Käufer rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorgelegt werden kann.
Die eigentliche Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises besteht jedoch weiterhin wie bisher.
Was müssen Vermieter künftig beachten?
Für Vermieter erweitert sich vor allem der Anwendungsbereich des Gesetzes.
Neben Neuvermietungen sollte künftig auch bei Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse geprüft werden, ob die gesetzliche Aushändigungspflicht ausgelöst wird.
Gerade bei älteren Mietverhältnissen empfiehlt sich eine rechtzeitige Kontrolle der Gültigkeit des vorhandenen Energieausweises.
Welche Bedeutung haben die Änderungen für Käufer und Mieter?
Käufer und Mieter erhalten künftig zusätzliche Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes.
Die verpflichtende Angabe der Energieeffizienzklasse erleichtert den Vergleich verschiedener Immobilien.
Zudem liefert der Endenergiebedarf ergänzende Informationen über den gesamten Energiebedarf des Gebäudes und erweitert damit die bisherige Darstellung.
Der Energieausweis ersetzt jedoch weiterhin keine technische Begutachtung der Immobilie. Er bewertet die energetische Qualität nach gesetzlich vorgegebenen Berechnungsmethoden, trifft jedoch keine Aussage über den tatsächlichen individuellen Energieverbrauch einzelner Bewohner.
Praxisbeispiel
Ein Wohnungseigentümer möchte seine Eigentumswohnung im August 2026 verkaufen.
Der vorhandene Energieausweis wurde im Jahr 2021 ausgestellt und ist daher weiterhin gültig.
Für das Verkaufsinserat müssen nun die gesetzlich vorgesehenen Kennwerte nach der neuen Rechtslage übernommen werden. Außerdem muss dem Käufer der Energieausweis rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung vorgelegt und nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden.
Ein neuer Energieausweis ist allein aufgrund der Gesetzesänderung in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich.
Häufige Fragen (FAQ)
Gilt ab 1. Juli 2026 automatisch ein neuer Energieausweis?
Nein. Bereits gültige Energieausweise bleiben grundsätzlich bis zum Ablauf ihrer gesetzlichen Gültigkeitsdauer verwendbar, sofern keine anderen gesetzlichen Gründe für eine Neuerstellung bestehen.
Muss bei jeder Vermietung ein Energieausweis vorliegen?
Ja, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes erfüllt sind. Ab 1. Juli 2026 gilt die Aushändigungspflicht außerdem auch bei der Verlängerung eines Bestandvertrages.
Was ändert sich bei Immobilieninseraten?
Künftig müssen insbesondere der Heizwärmebedarf (HWB), der Endenergiebedarf (EEB) und die Gesamtenergieeffizienzklasse angegeben werden. Die bisherige Angabe des Gesamtenergieeffizienz-Faktors (fGEE) entfällt als verpflichtender Inseratsbestandteil.
Ändert sich die Gültigkeitsdauer des Energieausweises?
Nach der Gesetzesnovelle bleibt die grundsätzliche maximale Gültigkeitsdauer von zehn Jahren unverändert.
Fazit
Die Änderungen zum Energieausweis ab 1. Juli 2026 führen nicht zu einer grundlegenden Neuausrichtung der bisherigen Rechtslage, wohl aber zu mehreren praxisrelevanten Anpassungen. Eigentümer sollten insbesondere die neuen Anforderungen an Immobilieninserate beachten und Vermieter zusätzlich die künftig bestehende Aushändigungspflicht bei Vertragsverlängerungen berücksichtigen.
Bestehende Energieausweise behalten grundsätzlich ihre Gültigkeit. Dennoch empfiehlt es sich vor jeder Vermarktung oder Vermietung, die Aktualität des Energieausweises sowie die Vollständigkeit der gesetzlich erforderlichen Angaben zu überprüfen. Da die Ausstellung von Energieausweisen landesrechtlichen Vorschriften unterliegt und einzelne Fallkonstellationen von den konkreten Umständen abhängen können, ist im Zweifel eine Prüfung des Einzelfalls sinnvoll.
Quellen:
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl. I Nr. 27/2012, in der ab 1. Juli 2026 geltenden Fassung (RIS).
- Bundesgesetz, mit dem das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 geändert wird (Regierungsvorlage und Gesetzesmaterialien, Parlament Österreich).
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD).
- Österreichisches Institut für Bautechnik (OIB): Fachinformationen zur Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie.
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