Welche Rolle spielt die Lage bei Immobilien?

Es ist eine alte Immobilienweisheit: Bei der Frage nach dem Wert einer Immobilie zählen drei Dinge: Lage, Lage und natürlich die Lage. Doch warum ist das eigentlich so und was genau ist mit der Lage überhaupt gemeint? Wir haben hier einmal genauer auf diese Fragen geschaut und zeigen Ihnen, worauf Sie beim Kauf einer Immobilie in Sachen „Lage“ unbedingt achten sollten. Wichtig ist dabei allerdings immer auch die Frage, welches Ziel Sie mit dem Kauf eigentlich verfolgen.

Warum ist die Lage einer Immobilie so wichtig?

Wie wichtig die Lage als Kriterium für einen Immobilienkauf ist, ist vor allen Dingen von der geplanten Nutzung der Immobilie abhängig. Hierbei gibt es in aller Regel zwei Möglichkeiten. Sie möchten eine Immobilie erwerben, um diese selbst zu bewohnen oder Sie planen den Kauf einer Immobilie als Wertanlage, um daraus in der Regel Mieteinnahmen zu generieren. Hier gibt es bei den Anforderungen an die Lage erhebliche Unterschiede, die Sie unbedingt beachten sollten.

Darauf gilt es bei selbst genutztem Wohneigentum zu achten:

Möchten Sie die Immobilie erwerben, um sie selbst zu bewohnen, haben Sie in der Regel Ihre ganz eigenen Anforderungen an die Lage.

Bei Familien mit Kindern oder Paaren, die sich Kinder wünschen, kann das bedeuten, dass Schulen, Kindergarten, Spielplätze und Kinderärzte in der Nähe sein sollten. Auch das Viertel selbst sollte kinderfreundlich sein – das Haus vielleicht sogar direkt in einer verkehrsberuhigten Zone stehen.

Wer keine Kinder möchte oder die eigenen Kinder bereits aus dem Haus hat und nun mit der Partnerin oder dem Partner eine Immobilie für den Lebensabend sucht, hat es dann eher auf etwas Ruhigeres abgesehen mit den wichtigsten Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe.

Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie zur eigenen Nutzung sind, sollten Sie sich vorher genau überlegen, was Sie von der Lage Ihrer Immobilie erwarten. Schreiben Sie sich die wichtigsten Kriterien auf und überlegen Sie sich von vornherein, in welchen Bereichen Sie auch bereit wären, Abstriche zu machen.

Gerade bei der Eigennutzung haben Sie den Vorteil, dass die Lage nur Ihnen gefallen muss – ob die Lage Ihrer Immobilie dabei wertsteigernd ist oder nicht, ist erst einmal zweitrangig. Das kann natürlich auch bedeuten, dass Interessenten, die keine allzu großen Ansprüche an die Lage ihrer Immobilie stellen, auch bei weiterhin steigenden Immobilienpreisen vergleichsweise günstige Angebote erhalten können.

Wenn Sie sich beispielsweise in Lagen umsehen, die nicht sonderlich beliebt sind, ist der Wert der Grundstücke bereits deutlich niedriger angelegt. In vielen Fällen finden Sie gerade in solchen Regionen Häuser mit einem deutlich höheren Komfortstandard zu einem günstigeren oder zumindest zum gleichen Preis wie eher ältere und weniger komfortable und moderne Häuser in besonders beliebter Lage. 

Wichtig zu wissen

Lebensumstände können sich manchmal ändern – der Kauf einer Immobilie ist allerdings eine recht langwährende Entscheidung. Denn in Ihrem Haus werden Sie sicherlich einige Jahre – manchmal auch Jahrzehnte – leben wollen. Damit das auch wirklich reibungslos funktioniert, sollten Sie die Anforderungen an Ihre Wunschimmobilie immer auch ein Stück weit nach Ihrer Lebensplanung ausrichten.

Bei einer Anlageimmobilie?

Für eine Immobilie als Wertanlage ist es hingegen sehr wichtig, auf die Lage zu achten. Denn nur in guter Lage können Sie auch im Jahr 2023 noch immer lukrative Anlageoptionen realisieren. Je besser die Lage einer Immobilie ist, desto höher ist hier natürlich der Kaufpreis. Im Vergleich dazu sinken allerdings auch verschiedene Risikofaktoren, die mit einer Anlageimmobilie einhergehen.

So laufen Sie beispielsweise immer Gefahr, bei einer Anlageimmobilie aufgrund eines Leerstandes die laufenden Kosten für die Kapitalbeschaffung und den Unterhalt für eine Zeit lang selbst tragen zu müssen. Je besser die Lage Ihrer Immobilie ist, desto größer ist aber die Chance, dass Sie Ihre Immobilie ohne größere Leerstände vermieten können.

Darüber hinaus können Sie in guten Lagen mit entsprechend hochwertiger Ausstattung auch deutlich lukrative Mieten verlangen als in schlechten Lagen. Wenn Sie mit der Suche nach einem Mieter einen Makler beauftragen, wird dieser Ihnen bei einer Wohnung oder einem Haus in guter Lage in relativ kurzer Zeit einige potenzielle Mieter präsentieren können. Grundsätzlich konzentrieren sich Mietinteressenten mit einer guten Bonität auch eher auf Objekte in guten Lagen.

Letztlich ist bei einer Immobilie in schlechter Lage der Kaufpreis in der Regel deutlich niedriger als bei einem gut gelegenen Objekt. Die Schere geht hierbei auch immer weiter auseinander – teilweise hatten wir in Österreich im Jahr 2022 allein im ersten Quartal einen Anstieg der Immobilienpreise in guten Lagen von mehr als 10 Prozent. In eher schlechten und weniger gefragten Lagen sind die Preise im Vergleich dazu sogar rückläufig. 

Bevor Sie sich also für den Kauf einer Immobilie entscheiden, ist es sehr wichtig, erst einmal eine Ertragsanalyse durchzuführen. Dabei wird geprüft, welche Ertragsmöglichkeiten Ihnen die von Ihnen ins Auge gefasste Immobilie überhaupt bieten kann. Gerne stehen wir Ihnen, wenn Sie auf der Suche nach einem entsprechenden Anlageobjekt sind, dabei beratend und helfend zur Seite.

Was meint man eigentlich, wenn man von der Lage einer Immobilie spricht?

Wenn von der Lage einer Immobilie die Rede ist, sind damit in der Regel zwei verschiedene Aspekte gemeint. Das eine ist die sogenannte Makrolage, das andere die Mikrolage. Während sich die Mikrolage dabei mehr um die engeren Details kümmert, behält man im Blick auf die Makrolage das Große und Ganze im Auge. 

Makrolage einer Immobilie

Bei der Makrolage einer Immobilie geht es um den Stadtteil, die Stadt oder die Region, in der eine Immobilie zu finden ist. Dabei wird vor allen Dingen auf die folgenden Faktoren geachtet:

• Welche Freizeitmöglichkeiten in Bezug auf Kultur, Sport (Vereine), Freizeitparks, Naherholungsgebiete etc. hat der Einzugsbereich zu bieten
• Wie ist die Infrastruktur in der Region und insbesondere wie ist die Stadt an diese Infrastruktur angebunden (Autobahnanbindung, Bahnhof in der Stadt, Busverbindungen in andere Stadtteile oder andere Städte etc.)
• Wie ist das Dienstleistungsangebot vor Ort
• Wie gestaltet sich generell die Nachfrage nach Immobilien in der Region?
• Wie nah liegt der Stadtteil zum Stadtzentrum (in Großstädten) oder die Stadt zum nächsten Ballungszentrum? 
• Wie steht es mit der Nähe und Erreichbarkeit des eigenen Arbeitsplatzes? Hierbei handelt es sich um ein individuelles Kriterium.

Mikrolage einer Immobilie

Bei der Mikrolage geht es um den Straßenzug, die Straße selbst oder eben den Wohnbereich, das Viertel oder Quartier im engeren Sinne. Dabei sind hier die folgenden Faktoren besonders relevant:

• Wie hoch ist das Verkehrsaufkommen in unmittelbarer Nähe der Immobilie und ist damit eine erhöhte Lärmbelästigung verbunden?
• Gibt es andere Lärmfaktoren wie Kneipen, Restaurants, etc. in unmittelbarer Nähe?
• Wie nahe liegen Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten?
• Wie sieht es mit Freizeiteinrichtungen wie Cafés, Kino oder Theater in unmittelbarer Nähe aus bzw. wie ist die Erreichbarkeit?
• Gibt es Parks und/oder Grünflächen in der Nähe?
• Wie nah sind die nächsten möglichen Wasseraktivitäten (Seen, Flüsse, Kanäle etc.)
• Wie sieht es mit Parkmöglichkeiten für den eigenen Pkw in unmittelbarer Nähe zum Objekt aus?
• Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel von der Immobilie aus
• Wie gestalten sich Architektur und Straßenbild?
• Wie ist die Himmelsausrichtung des Grundstücks?
• Wie ist der Bevölkerungsschnitt in dem Stadtviertel in Bezug auf Einkommen („Brennpunkt“ oder „Nobelviertel“ mit einigen Abstufungen dazwischen)

Darauf sollten Sie bei der Auswahl einer Immobilie in Sachen Lage auf jeden Fall achten!

Die Lage einer Immobilie ist vor allem für Anleger ein sehr wichtiger Faktor. Käufer für die Eigennutzung haben ihre ganz eigenen Anforderungen an die Lage – je nach persönlicher Lebenslage und Lebensplanung.

Bei der Auswahl der richtigen Lage sollten Sie auch beachten, welche Zielgruppe Sie als Mieter ins Auge gefasst haben. Alles in allem lässt sich festhalten, dass eine bessere Lage auch eine höhere Chance auf eine lukrative Anlage bietet – je besser die Lage einer Immobilie ist, desto höher fallen allerdings auch die Anschaffungskosten aus und desto höher sollte das Eigenkapital sein, damit die Finanzierung der Immobilie mit einem möglichst geringen Risiko vonstattengehen kann.