Nicht nur als Käufer einer Liegenschaft ist es besonders wichtig, sämtliche Rechtsverhältnisse in Bezug auf das unbewegliche Vermögen zu erfahren, sondern auch als Eigentümer kann man sein Eigentum mithilfe der Eintragung im öffentlichen Grundbuch gegenüber jedermann „verteidigen“.
Im folgenden Artikel werden wir Ihnen einige wichtige Informationen in Bezug auf den Inhalt des Grundbuchs in Österreich darlegen und darauf hinweisen, worauf Sie bei einem Immobiliengeschäft besonders achten sollten.
Wie bereits erwähnt, dient das Grundbuch dazu, Rechtsverhältnisse, die am unbeweglichen Vermögen bestehen, sichtbar zu machen. Ursprünglich wurden sämtliche Grundstücke im Grundkataster in Buchform eingetragen. Da dies im Laufe der Zeit jedoch immer unübersichtlicher wurde, führte man die Grundstücksdatenbank ein, die zu einer wesentlich besseren Übersichtlichkeit, Bearbeitungsmöglichkeit und einem einfacheren Zugriff auf die Daten führte.
Das Grundbuch in seiner aktuellen Form ermöglicht nun eine unkomplizierte Abfrage von Grundbuch- und Katasterdaten über das Internet.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch, das aus sämtlichen Katastralgemeinden im selben Gerichtssprengel gebildet wird, gliedert sich in das Hauptbuch (heute: Grundbuchsdatenbank) und die Urkundensammlung.
Hauptbuch (Grundbuchsdatenbank):
Um die Identifizierung der unterschiedlichen Grundbuchskörper zu erleichtern, werden für jeden Grundbuchskörper in einer Katastralgemeinde sogenannte Grundbuchseinlagen eröffnet. Eintragungen und Änderungen von Rechten in Bezug auf den Grundbuchskörper werden hier transparent festgehalten. Ein zugehöriges Hauptbuch pro Katastralgemeinde dient der Verwaltung dieser Grundbuchseinlagen.
Grundbuchseinlage:
Für den Laien mag eine Grundbuchseinlage auf den ersten Blick etwas unübersichtlich und kompliziert zu lesen sein, doch dahinter verbirgt sich ein einfaches System:
Die Grundbuchseinlage setzt sich aus unterschiedlichen Abschnitten zusammen:
Aufschrift:
Die Aufschrift enthält unter anderem Informationen zur Einlagezahl, zur Katastralgemeinde des Grundbuchskörpers sowie zum zuständigen Bezirksgericht.
Gutbestandsblatt (A-Blatt):
In diesem Abschnitt werden unter anderem Flächen, Nutzung und Gst.-Nummern angeführt. Auch sämtliche Rechte, die zugunsten der betreffenden Liegenschaft eingeräumt wurden, sind hier ersichtlich (herrschende Stellung).
Eigentumsblatt (B-Blatt):
Um herauszufinden, wer der rechtmäßige Eigentümer der Liegenschaft ist, sollte man als Käufer oder Interessent unbedingt einen Blick in diesen Abschnitt werfen. Hier werden sämtliche Angaben zum Eigentümer (Person oder Firma) angeführt sowie auch etwaige Einschränkungen hinsichtlich der Verfügungsberechtigung, wie z.B. Minderjährigkeit, Konkurs oder Sachwalterschaft, offengelegt.
Lastenblatt (C-Blatt):
Das Lastenblatt enthält Einträge zu Rechten, die auf der Liegenschaft lasten, wie z.B. Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Wiederkaufsrechte etc.
Urkundensammlung:
In der Urkundensammlung befinden sich sämtliche Urkunden, die Grundlage für eine Eintragung ins Grundbuch sind, sei es im Original, als Abschrift oder in elektronischer Form.
Wer kann das österreichische Grundbuch einsehen?
Der Öffentlichkeitsgrundsatz besagt, dass das Grundbuch öffentlich ist und von jedem eingesehen werden kann. Eine gewisse Einschränkung besteht lediglich bei der Einsichtnahme in das Personenverzeichnis, das nur vom Eigentümer selbst oder von jemandem, der ein rechtliches Interesse behauptet, durchgeführt werden kann. Die Identität muss hierfür nachgewiesen werden.
Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfolgt entweder durch Nachfrage beim Bezirksgericht bzw. durch Abfrage im Internet. In der Regel verfügen auch Rechtsanwälte, Banken, Versicherungen, Gemeinden sowie Immobilienbüros über eine Grundbuchsabfragemöglichkeit.
Warum ist es wichtig, vor dem Kauf einer Liegenschaft einen Blick in das Grundbuch zu werfen?
Zum einen ist es wichtig, sicherzustellen, ob Ihr Verhandlungspartner tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Liegenschaft ist und somit auch befugt ist, sie zu verkaufen. Zum anderen sollten Sie sich vergewissern, ob Ihnen in Bezug auf bestehende Rechte und Belastungen die volle Wahrheit mitgeteilt wurde. Beachten Sie dabei, dass auch außerbücherliche Dienstbarkeiten existieren könnten. Es ist ratsam, ebenfalls abzuklären, ob solche Dienstbarkeiten möglicherweise vorhanden sind.
Zudem finden Sie, wie bereits zuvor beschrieben, im Grundbuch weitere wertvolle Informationen, die Sie als Käufer unbedingt im Voraus einholen sollten (z.B. Grundstücksgröße…).
Fazit:
Das Grundbuch ermöglicht unter anderem aufgrund des Öffentlichkeitsgrundsatzes transparente und rechtsverbindliche Immobilientransaktionen. Es stellt sicher, dass Eigentumsverhältnisse und Belastungen klar und verlässlich dokumentiert sind und somit das Vertrauen in Immobilientransaktionen stärkt. Dank der Automatisierung und Digitalisierung können Grundbuchdaten heute schnell und effizient abgerufen werden, was den Prozess für alle Beteiligten erleichtert und beschleunigt.
