Die türkis-grüne Regierung hatte es bereits im März 2022 angekündigt. Nun könnte es bald so weit sein. Das Bestellerprinzip für Immobilienmakler soll auf Mietimmobilien angewendet werden. Doch was genau bedeutet das für Vermieter und Mieter? Ist damit wirklich das in der Branche befürchtete „Beben“ auf dem Mietmarkt zu erwarten? Oder ändert sich, bis auf die neue Verteilung der Zahlungsverpflichtung, am Ende gar nicht so viel?
Wir haben die möglichen Folgen der Gesetzesänderung einmal näher unter die Lupe genommen und zeigen hier auf, was sich für Mieter, Vermieter und Makler mit der neuen Regelung ändern würde.
Was genau ist das Bestellerprinzip?
Es gibt viele Faktoren, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Die Energiekrise, steigende Inflation und jetzt auch noch das Bestellerprinzip für Immobilienmakler in Österreich. Geplant war eine Einführung des neuen Maklergesetzes bereits für den Anfang des Jahres 2023. Der erste Gesetzentwurf dazu ist durchgefallen – doch der Wunsch, das Bestellerprinzip für Immobilienmakler noch abschließend auf den Weg zu bringen, ist nicht gebrochen. Aktuell ist mit einer Umsetzung frühestens zur Mitte des Jahres zu rechnen.
Doch was genau bedeutet das Bestellerprinzip im Detail? Erst einmal ist das Prinzip als solches nichts Neues. Denn in so ziemlich allen anderen Dienstleistungssektoren gilt das Bestellerprinzip. Es besagt schlichtweg, dass derjenige, der den Dienstleister – also in diesem Fall den Makler – beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Das weicht von der aktuell geltenden Praxis in Österreich erheblich ab. Denn aktuell trägt der künftige Mieter bis zu zwei Monatsmieten als Maklercourtage.
Die Maklergebühren belasten also stand jetzt den Mieter zusätzlich zur Mietkaution und der laufenden Miete selbst. Hinzu kommt oftmals der Umstand, dass für eine Umzugsphase mindestens für einen Monat mit Doppelmieten zu rechnen ist, da in den meisten Fällen die alte Wohnung und die neue Wohnung nicht nahtlos zueinander angemietet werden können. Das kann an der notwendigen Zeit für eine Ein- oder Auszugsrenovierung liegen, an der notwendigen Zeit für den Umzug oder einfach daran, dass sich der Mietbeginn und der Ablauf der Kündigungsfrist für die alte Wohnung nicht miteinander in Einklang bringen lassen.
Warum soll es zu der neuen gesetzlichen Regelung kommen?
Genau das ist der Grund, warum die Regierungsparteien die Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler bereits in ihren Wahlprogrammen verankert hatten – die Mieter würden durch diese gesetzlich festgelegte „Umschichtung“ der Kosten für Makler erheblich entlastet. In Zeiten hoher Mieten und steigender Energiekosten scheint eine solche Entlastung durchaus sinnvoll – auch wenn Vermieter dadurch zusätzlich belastet werden würden.
Dennoch ist das Gesetz noch nicht verabschiedet – eine Umsetzung noch im Frühjahr scheint daher unwahrscheinlich. Zu groß waren dann doch noch die Meinungsverschiedenheiten der Regierungsparteien, wenn es um die ganz konkrete Ausgestaltung der Regelungen ging.
Wie wären Mieter und Vermieter vom Bestellerprinzip für Immobilienmakler betroffen?
Wenn es denn doch noch zur Gesetzesänderung kommt und diese einfach in 2023 nachgeschoben werden kann, stellt sich immer noch die Frage, was sich für Mieter und Vermieter genau ändern würde. Und wie die Immobilienmakler am Ende dann selbst in dieses Bild passen. Immerhin werden ja gerade aus dieser Ecke immer wieder Stimmen laut, die das Bestellerprinzip als stark geschäftsschädigend bezeichnen.
Mieter
Für Mieter würde sich tatsächlich eine ganze Menge ändern. Zumindest dann, wenn sie eine Wohnung mit gesetzlicher Deckelung des Mietpreises anmieten möchten. Die Auswirkungen für Mieter wären auf den ersten Blick ausschließlich positiv. Denn die Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung könnten sich erheblich verringern.
Bis zu zwei Bruttomonatsmieten darf die Netto-Makler-Gebühr betragen – dabei wird in der Regel der volle Satz abgerechnet. Das macht auch Sinn, denn hinter der Vermittlung einer Mietwohnung steckt eine Menge Arbeit – ebenso wie in der Vermittlung einer Immobilie zum Verkauf.
Genau an dieser Stelle könnte auch das Problem für potenzielle Mieter lauern. Wenn sie selbst die Zeche nicht mehr bezahlen müssen, sondern die Vermieter, kann es schnell passieren, dass zahlreiche Vermieter den Makler einfach auslassen. Schließlich kann man die eigene Immobilie ja auch selbst auf den einschlägigen Portalen online stellen. Außerdem ist Mundpropaganda eine schöne Möglichkeit, die eigene Wohnung zu vermieten.
Wenn man keinen Makler zwischenschalten möchte, der die Vorauswahl der potenziellen Mieter trifft, scheint es ohnehin sinnvoller, Mieter auszuwählen, die man kennt oder die einem empfohlen wurden. Das würde bedeuten, dass der freie Wohnungsmarkt deutlich schrumpfen würde – viele Wohnungen würden sozusagen unter der Hand vergeben, ohne dass sie je in eine Ausschreibung kämen.
Außerdem sehen Makler es in der Regel auch als ihre Verpflichtung an, den potenziellen Mieter umfassend zu beraten. Die von einem Makler aufgesetzten Mietverträge sind nachvollziehbar und verständlich und halten sich grundsätzlich an geltendes Recht. Das alles sind Dinge, die Ihnen als potenziellem Mieter bei einem Vermieter, der mit wenig Erfahrung auf eigene Faust handelt, niemand garantieren kann.
Zu guter Letzt bleibt natürlich die Frage, ob die Vorteile tatsächlich beim Mieter ankommen. Denn der Vermieter hat – vor allem bei nicht preislich gedeckelten Mietwohnungen – immer auch die Möglichkeit, die Miete in einem angemessenen Rahmen zu erhöhen, um nach und nach die Kosten für den Makler wieder aufzufangen. Auch die verpflichtende Übernahme von Mobiliar zu relativ hohen Preisen kann hier eine Folge sein.
Vermieter
Für Vermieter würde eine entsprechende Neuregelung bedeuten, dass sie künftig die Kosten für die Beauftragung eines Maklers selbst tragen müssten. Das klingt auf den ersten Blick logisch – schließlich hat der Vermieter ja auch eine ganze Menge vom Einsatz des Maklers. Dennoch bedeutet die Verschiebung der Zahlungspflicht einen Verlust für Vermieter, den sicherlich nicht jeder Besitzer einer oder mehrerer Mietwohnungen einfach so hinnehmen wird.
In Zukunft aber auf die Dienste eines Maklers zu verzichten, kann auch risikobehaftet sein. Denn Makler erstellen nicht nur schöne Fotos und machen ansprechende Exposés. Sie nehmen ihren Kunden auch die Arbeit mit den Wohnungsbesichtigungen ab und – was einer der wichtigsten Faktoren ist – treffen eine Vorauswahl. So mancher Vermieter blieb bislang vor Mietnomaden oder Mietern mit schlechter Zahlungsmoral verschont, weil der von ihm beauftragte Makler ein gutes Auge bewiesen hat.
Das würde sich für Makler ändern
Bisher ist es oft eher einfach, einen Vermieter davon zu überzeugen, die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Denn er hat eine ganze Reihe interessante Vorteile dabei, trägt aber die Kosten nicht selbst. Wenn sich das ändert, wirkt sich das natürlich auch auf die Immobilienmakler selbst aus. Nicht wenige Makler fürchten, dass dann der Bereich der Vermittlung von privaten Mietwohnungen so gut wie komplett wegfallen könnte.
Fakt ist, dass die Beauftragung eines Maklers für einen Vermieter eine deutliche Vereinfachung ist und auch eine ganze Portion Sicherheit mitbringt. Damit ein Vermieter aber künftig auch bereit ist, selbst die Rechnung für diese Leistungen zu begleichen, müssen Immobilienmakler in ihrer Leistung einfach noch transparenter werden und dabei klar aufzeigen, wo genau die Vorteile für den Vermieter eigentlich liegen. Das ist mit zusätzlicher Arbeit verbunden – kann sich aber dennoch lohnen, da gerade durch die Entlastung der Mieter die Suche nach neuen Mietern unter dem Strich einfacher werden könnte.
Fazit: Das Bestellerprinzip soll kommen – nicht nur für Mieter mit positiven Aspekten
Nach dem Willen der Regierung soll es im Jahr 2023 so weit sein – und das tatsächlich nicht nur zum Wohle der Mieter. Denn wenn Makler ihre Leistungen transparenter und nachvollziehbarer gestalten müssen und mehr Mieter die finanziellen Möglichkeiten haben, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen, können am Ende alle Seiten davon profitieren.
